Co s volnými penězi: Investovat do nemovitosti nebo uložit do banky?
Patříte mezi ty, kteří nevědí co s penězi? Pak se můžete inspirovat v následujících řádcích, jak své peníze dále zhodnotit.
Zlato, ropa, forex
Na první poslech skoro každého více či méně zkušeného investora napadne, že lepší je při současných úrokových sazbách bank investovat vydělané peníze někam jinam. Ale kam? A jsou vklady v bance opravdu nevýhodné? Zkusit zlato, ropu nebo FOREX ?
Zlato je jistě „úschovna“ peněz, která v okamžiku, kdy překročila 1000 dolarů za trojskou unci, přilákala mnoho investorů (v současné době vyjde jeden gram zlata na cca 1100 Kč). Pokud klesá hodnota dolaru, zpravidla (není však podmínkou) roste hodnota zlata. Bude dolar v následujících týdnech, měsících a letech klesat, či růst? To nikdo na světě nedokáže dnes s jistotou říci a šlo či půjde to s určitostí odhadnout vůbec někdy?
Cena ropy zpravidla tradičně začne stoupat, pokud v některé ze zemí OPEC (Organization of the Petroleum Exporting Countries) nastane politické či vojenské „zemětřesení“.
Obchodování na FOREXu (Foreign Exchange – devizový trh – směna měn) je zase byznys, u kterého lze očekávat, že vám do peněženky dokáže přinést „příval“ peněz ve velmi krátkém časovém horizontu. Stejně tak ale hrozí i možnost rychlého „odlivu“ financí z investorovi peněženky.
Makléř nejsem a nebudu, ale vydělávat chci
Jistě, kromě již uvedených možností investování, tedy zlato-ropa-forex, jsou i další možnosti investování, kromě jiných burzovních komodit a investování do akcií, lze např. investovat do uměleckých děl či třeba být tichým společníkem v některé z několika tisíc firem působících v ČR.
Pokud dnes nebudeme rozebírat možnost investování do podnikání (třeba právě jako tichý společník) a zůstaneme u spekulativního investování, tak alternativou k burze jsou „klidnější vody“ trhu s nemovitostmi a již zmíněné vkladové produkty bank.
Samozřejmě, že za všechno se platí i za ony „klidnější vody“, a to v podobě nižší zisku z investovaných finančních prostředků. Přímá úměra je neúprosná, nižší riziko – nižší zisk, vyšší riziko – vyšší zisk.
Koupit, či nekoupit, vložit, či nevložit?
Pokud tedy nechcete být makléřem nebo na to „nemáte čas“, ale přesto chcete investovat, je zde možnost právě například na nemovitostním trhu či vkladovém bankovním portfoliu.
U nemovitosti máte vlastně dvě možnost investice. Nemovitost můžete koupit a následně prodat či koupit a pak pronajmout. Samozřejmě, že můžete i obě možnost v čase na sebe navázat, tedy koupit, následně pronajmout a po čase prodat.
U bank můžeme investovat nejen do vkladových produktů, ale např. do podílových fondů. Jelikož tento článek je určen pro ty, co makléřství neláká, zůstaneme u vkladových produktů.
Vkladové produkty, tedy termínované a netermínované účty, nabízí vedle bank i družstevní záložny. Vklady a úroky z nich plynoucí jsou pojištěny (zákon o bankách a zákon o spořitelních a úvěrních družstvech) do výše 100 000 eur. Pro úplnost je dobré i zmínit, že další formou jakéhosi vkladu u bank jsou např. tzv. depozitní směnky. Tyto směnky ovšem nejsou pojištěny ve smyslu zákona o bankách, a proto je v našem srovnání nebudeme aplikovat.
Banka či kampelička zkrachuje, nemovitost vyhoří
Jak už jsme si řekli, nemovitostní trh a nabídka vkladových produktů (bank či záložen) patří mezi ty neadrenalinové investice, ovšem nějaká ta rizika vždycky jsou a platí to i zde.
U banky je to samozřejmě riziko krachu. Česká národní banka, která „hlídá“ ostatní banky nás stále zatím ujišťuje, že české banky v zátěžových testech si vedou dobře a případné otřesy ustojí. Družstevní záložny (u nich se zátěžové testy ČNB neprovádějí) už tak stabilní nejsou, zvláště po krachu kampeličky Unibon v letošním roce. Jsou jistě slyšet hlasy, že důvěra v kampeličky i přes krach zmíněného Unibonu zůstane, avšak riziko krachu je u družstevní záložny o něco vyšší než u banky.
Pokud koupíte nemovitost, pak připadají v úvahu dvě rizika. První je, že narazíte na podvodníka, který vám prodá například něco, co mu vůbec nepatří. Druhé riziko je fyzické poničení nemovitosti – např. požár. Pokud jste obezřetní či požádáte zkušeného a čestného právníka o pomoc při koupi nemovitosti, šance, že vás napálí podvodník, se razantně sníží. Zůstaneme tedy „pouze“ u rizika fyzického poničení nemovitosti. Toto riziko můžeme účelně ošetřit kvalitním pojištěním nemovitosti.
Úroky, nájemné, prodejní cena a daně
Úroky jsou spojené s vklady, nájemné s nájmem bytu, prodejní cena s prodejem nemovitosti a daně, ty jsou spojeny se vším. Pokud vložíme peníze do banky či kampeličky, pak se již nemusíme o nic dále starat. Nemusíme hledat potenciálního nájemníka či kupce nemovitosti (svépomocí či přes realitku), nemusíme absolvovat jednání s pojišťovacím poradcem, nemusíme sepisovat nájemní smlouvu (investovat do advokáta) a nemusíme podávat daňové přiznání (v rámci modelované investice).
Všechny tyto úkony něco stojí, včetně času s tím stráveného a čas jsou samozřejmě peníze. Pokud čas investujeme, chceme z toho něco mít. Čas, který strávíme s pronájmem nemovitosti, je rozhodně delší, než čas strávený s provedením vkladu peněz u banky či kampeličky.
Investuji 2 000 000 Kč, kolik můžu vydělat za rok?
V případě investování do vkladu u banky či kampeličky je základní výpočet zisku poměrně snadný. Jediné, co si musíme vydefinovat je potenciální výše úrokové sazby, kterou banky či kampeličky nabízejí nejen aktuálně, ale i do budoucna.
Předpovědět výši úroků je samozřejmě velice obtížné. Je však možné zvolit pro orientaci jakousi optimistickou a pesimistickou variantu. V optimistické variantě lze pro nejbližších dvanáct měsíců počítat se sazbou (dlouhodobě nabízenou) maximálně 2,65 % u nejlépe úročeného netermínovaného bankovního vkladu a 3,2 % u termínovaného vkladu (délka vkladu je delší než jeden rok).
V pesimistické variantě lze uvažovat o sazbě ne nižší než 1,7 % u nejvyššího nejnižšího úroku na bankovním vkladu netermínovaného účtu (termínovaný účet pod 1,7 % p. a. je jednoznačně investičně nezajímavý).
2,65 % (3,2 %) p. a. z 2 000 000 Kč minus 15% daň = 45 050 Kč (54 400 Kč) roční úrokový čistý zisk.
1,7 % p. a. z 2 000 000 Kč minus 15% daň = 28 900 Kč roční úrokový čistý zisk.
U družstevní záložny se úrok může pohybovat maximálně při optimistické variantě na 5 %.
5 % p. a. z 2 000 000 Kč minus 15% daň = 85 000 Kč roční úrokový čistý zisk.
V případě inkasování nájemného a vydefinování z něho zisku je potřeba:
- odhadnout reálnou výši možného inkasovaného nájemného (počítejme s 10000 za měsíc)
- stanovit uplatňování nákladů (paušál či skutečné výdaje)
- zohlednit slevy na dani
- zohlednit čas strávený s „aktivací“ vlastního pronájmu
- zohlednit případné další (daňové) náklady – na advokáta, na pojištění, na reklamu nemovitosti, na daňového poradce…
- z dílčího daňového základu podle § 9 ZDP neprovádíme sociální a zdravotní platby
Paušální náklad
10 000×12 = 120 000 – 30% paušální náklad (36 000) = 84 000 Kč DZ z toho 15% daň = 12 600 Kč a výsledný zdaněný zisk je následně 107 400 Kč
Skutečné náklady (odpisy rovnoměrné)
10000×12 = 120 000 Kč minus skutečné výdaje tj. v našem modelovém případě pouze odpis nemovitosti (28 000) jelikož investujeme jen a pouze 2 000 000 za nákup nemovitosti a jiné volné peníze již nemáme (např. na vlastní zařízení bytu). Nemovitost (pokud není např. hotelem či stavba ze dřeva nebo plastu) se odpisuje 30 let. V našem případě se v prvním roce náklad vyčíslí ve výši 28 000 a v následujících 29 letech 68 000 při rovnoměrném odpisování!
Skutečné náklady (odpisy zrychlené)
U zrychleného odpisování je prvním rokem náklad (odpis) ve výši 66 667 Kč, v druhém roce 128 889 Kč, ve třetím a dalším roce viz tabulka.
Uplatňovat náklady odpisy je právo, nikoliv povinnost daňového subjektu, tzn. že nemusíme uplatňovat ani celou výši ročního odpisu. Odpisy můžeme i kdykoliv přerušit a posléze (i po několika letech) opět uplatňovat. Jediné omezení je v tom, že jaký typ odpisu si vybereme (rovnoměrné či zrychlené) u toho pak musíme zůstat.
Z výše uvedeného je patrno, že rovnoměrné odpisování je nevýhodné oproti paušálnímu nákladu pouze v prvním roce odpisu. V dalších letech je jednoznačně výhodnější než paušální náklad.
Zrychlené odpisy jsou výhodnější oproti paušálu i rovnoměrnému odpisu jak v prvním roce, tak i v roce druhém. Zrychlené odpisy však v následujících letech postupně klesají, což je fakt, který je si třeba do budoucna dobře uvědomit.
Z tabulky je patrno, že od 16. roku odpisování ve zrychlené formě, se náklady snižují oproti nákladům z rovnoměrného odpisu.
To, co se v prvních patnácti letech na daních při zrychleném odpisu ušetřilo oproti rovnoměrnému odpisu, se v dalších patnácti letech (16. a další rok odpisu) „vrací“ do státní pokladny.
Jinak napsáno, v prvních patnácti letech se ušetřilo 73 000 Kč na daních tím, že se zvolilo zrychlené odpisování a těchto 73 000 Kč se v následujících patnácti letech vrátí v podobě vyšší daňové povinnosti, než je u rovnoměrného odpisování. Čili ať odpisuje rovnoměrně či zrychleně, za 30 let odvedeme celkově stejnou daň, avšak jinak v čase rozloženou.
Jelikož podle § 5 odst. 3 ZDP lze daňovou ztrátu odečíst od základu daně nejdéle v 5 zdaňovacích obdobích následujících bezprostředně po zdaňovacím období, za které se daňová ztráta vyměřuje, pak tedy lze daňovou ztrátu, vykázanou ve 2. a 3. roce zrychleného odpisu (při naší modelaci), přičíst k nákladům v 5. a 6. roce zrychleného odpisu (tím ušetříme za tyto dva roky cca 2000 Kč na daních).
Byt či ne-byt, resp. zamyšlení na závěr
Když shrneme vše, co bylo řečeno, lze zkráceně konstatovat, že při investování 2 000 000 Kč do vkladového produktu banky či kampeličky se zisk při naší modelaci pohybuje v rozmezí od 28 900 Kč do 85 000 Kč za rok.
Při investování do nemovitosti v hodnotě 2 000 000 Kč se zisk pohybuje za rok při uplatnění paušálních nákladů cca kolem 107 400 Kč každý rok a při uplatnění rovnoměrných odpisů cca 112 000 Kč (první rok 106 200 Kč). Při uplatnění zrychleného odpisu je zisk v rozmezí (první rok 112 000 Kč) cca od 120 000 Kč do 102 666 Kč (postupně klesá během 30 let).
Dále je třeba si zde uvědomit, že pokud v daný rok nemáte žádné jiné příjmy než příjmy z pronájmu dle § 9 ZDP, můžete uplatnit slevu na dani podle § 35ba ZDP např. až ve výši 24 840 Kč na poplatníka (platí pro rok 2012). V takovém případě je zisk v modelovém případě, celý vybraný nájem 120 000 Kč bez ohledu na typ odpisu či použití paušálního nákladu. Jako daňový náklad lze k výši odpisu přidat i např. zaplacenou daň z nemovitosti, pojištění nemovitosti, náklady na inzerci či daňové poradenství.
Pokud bychom chtěli 2 000 000 Kč nainvestovat do nemovitosti s tím, že ji následně prodáme, je třeba si uvědomit povinnost platit 3% daň z převodu nemovitosti popř. i daň z příjmů, pokud nesplníme podmínky osvobození podle § 4 odst. 1 písm. a), b) ZDP. Každý čistý zisk z prodeje, bude-li v prvním roce vyšší než 120 000 Kč, lze považovat v rámci naší modelace za velmi výhodný (pro každý další rok je nutno přičíst každých dalších 120 000 Kč).
Výsledky ovlivní i časová náročnost
Máte-li byt pronajatý celých 12 měsíců v roce při nájemném 10 000 Kč za měsíc, pak je zisk z pronajaté nemovitosti vyšší než peníze z vkladového produktu u banky či kampeličky. V naší modelaci však nebyl konkrétně zohledněn čas strávený okolo vlastního pronájmu (např. čas na získání nájemce), resp. počet hodin a částku za hodinu práce týkající se vlastní realizace pronájmu.
Doba, kterou budeme potřebovat na získání nájemce, může být velmi různá a i částka, na kterou si ohodnotíme svou hodinovou práci, je též u každého z nás odlišná. Otázkou je zda i 10 000 za nájemné, je v daném případě reálné. Zde záleží především na atraktivitě nemovitosti (lokalita či dostupnost), tedy zda koupená nemovitost je pro pronájem dostatečně atraktivní v dané ceně.
Zdroj: http://www.mesec.cz/clanky/investovat-volne-penize-do-nemovitosti-nebo-do-banky/
