Jak správně pronajímat byt?
Na trhu je obrovský počet nemovitostí a zájemce si může vybírat ze široké nabídky. Vybrat však nemovitost, kde parametry cena/kvalita/výnosnost jsou adekvátní, je však někdy uměním.
Lokalita na prvním místě
Říká se, že u nemovitosti jsou nejdůležitější tři věci: lokalita, lokalita a lokalita. Dobrá lokalita se vyznačuje především dobrou dopravní dostupností a nabídkou nejrůznějších služeb.
Současným trendem je například výstavba nových bytů v okolí Prahy, které navíc často vznikají na polích. Takové byty jsou však obtížně pronajímatelné, a pokud se takový byt podaří „udat“, bude se muset majitel spolehnout především na mladší a méně stabilní nájemníky, kteří budou platit i nižší nájemné. To potvrzuje Veronika Doubková z Maxima Reality: Lidé chtějí často bydlet blízko svého pracoviště nebo místa, kde mají děti školku, školu apod. Pokud někdo chce bydlet v místě svého pracoviště, bude shánět pronájem pouze v dané lokalitě. Pokud je někdo omezen finančně, potřebuje bydlet rychle a nevadí mu dojíždět, bude mít vliv na pronájem cena.
Kde koupit nemovitost?
Je lepší vybrat byty přímo v největších městech naší republiky nebo se poohlédnout jinde? Obecně lze napsat, že nemovitosti ve velkých městech jsou stále předražené. Pokles cen se stále ještě u nekvalitních nemovitostí v těchto městech nezastavil.
U některých menších měst s nižší mírou nezaměstnanosti cena nemovitostí začala růst a rentabilita (v tomto případě roční návratnost či výnosnost) je znatelně vyšší než v případě největších měst. Tohoto názoru je i odborník na nemovitostí trh a investiční poradce Jan Traxler: V Praze i Brně se průměrná čistá rentabilita pohybuje kolem 3 % ročně, což je velmi málo. Ve městech mimo Prahu a Brno je poměr nájmu k ceně nemovitosti vyšší, tedy návratnost investice je rychlejší. Na druhou stranu ve větších městech snáze seženete nájemníka. Takže ideální je kompromis – středně velká města, kde žije 20–100 tisíc obyvatel.
Časová náročnost
Další vliv hraje i časová náročnost, kterou je potřeba vynaložit pro správu vlastních nemovitostí. Obecně platí, že v lepších nemovitostech (rekonstruovaných v dobrém stavu) je poptávka vyšší a lze si vybrat i kvalitnější nájemce. Nezaplacené nájmy či zálohy nebo náhradu za zdevastovaný nábytek tak řešit nejspíše vlastník nebude. Platí také, že nemovitost by měl mít investor ve své blízkosti, čím ji má déle od místa svého bydliště, tím je její správa obtížnější.
Z tohoto důvodu Traxler radí, aby se investoři sdružovali: Správa nemovitosti a péče o nájemníky vyžaduje nějaký čas. Logicky je efektivnější, pokud spravujete větší portfolio nemovitostí, ekonomie zde používá termín úspory z rozsahu. Proto se dnes i majetnější investoři často sdružují a spravují nemovitosti formou fondů kvalifikovaných investorů.
Traxler také doporučuje zvážit možnosti investic do nemovitostních fondů: Menší investor má možnost podobným způsobem investovat do nájemních nemovitostí prostřednictvím klasických nemovitostních fondů. Investice řádově do deseti milionů je rozumnější, s ohledem na širší diverzifikaci, řešit prostřednictvím nemovitostního fondu, řekl Traxler. Pro mnoho lidí je to navíc jediná volba, neboť nemají dostatečný kapitál na nákup celé nemovitosti, dodal.
Jakou velikost?
Malou garsoniéru nebo spíše byty 2+kk? Pokud chceme nemovitost určenou výhradně k pronájmu a svou bytovou potřebu máme již zajištěnou, doporučuje se volit spíše menší nemovitosti, jelikož po nich existuje jak větší poptávka, tak i míra rentability je vyšší.
Příklad – výnosnost pronájmu u bytů v Praze
Nemovitost 3+1 76 m2 za cenu 3 800 000 Kč
Předpokládané nájemné (bez poplatků): 12–16 tisíc Kč
Čistá výnosnost: od 3,7 % – 5 %
Nemovitost 1+kk 32 m2 za cenu 1 696 000 Kč
Předpokládané nájemné (bez poplatků): 8 –10 tisíc Kč
Čistá výnosnost: 5,6 % – 7,0 %
Příklad je ilustrační a počítá se pouze čistá výnosnost, kde nejsou zahrnuty daně a další poplatky spojené s nemovitostí, které výnosnost sníží průměrně o třetinu.
Cena není všechno
Nejnižší cena však není všechno. Malé byty v žalostném stavu, v technicky nevyhovujících budovách či vedle rušné ulice, nejspíše za slušnou cenu nepronajmete. Co je však důležité, kvalita nájemníků nebude v tomto případě vysoká.
Obecně však platí, že nemovitost musí působit vzdušně a příjemně. Do bytu, kde plocha je nižší než 30 m2 nebo má zbytečné malé místnosti, které můžou omezovat plynulý pohyb, raději vůbec nejít. Rekonstruované nemovitosti se obecně pronajímají lépe, nejspíše budete mít více zájemců. Na druhé straně jsou v případě zanedbaných cihlových či panelových bytů potřeba vynaložit částky až v řádech statisíců korun, což výnosnost z pronájmu dané nemovitosti velmi sníží.
Drobně vylepšujte, nic ale nezatajujte
Pokud nemovitost už máte a hodláte ji pronajmout, existují nejrůznější „vylepšováky“, které vám pomůžou nemovitost lépe prodat.
Při fotografování a nabízení nemovitosti je jedním z nich takzvaný staging, což je umělé vylepšení dané nemovitosti pomocí depersonalizace (odosobnění). Drobná nenákladná vylepšení interiérů mohou nemovitosti výrazně pomoci. Pokud fotografujete nemovitost, veškeré přebytečné věci dejte pryč, pečlivě ukliďte a poté si u fotky pohrajte s barvami a světlem. Snažte se, aby nemovitost u potencionálního nájemce (nebo kupce) vzbudila pozitivní emoce, a on těšil se na to, že si nemovitost bude moci sám vybavit. Zásady stagingu přispějí k tomu, aby se nemovitost rychleji pronajala, a můžou mírně přispět i na výsledné výši nájmu.
Pokud máte smluvené schůzky, vystupujte korektně. Není vhodné, aby byl byt obýván nájemníky, a pokud ano, vždy smluvně zajistěte, aby bylo možné při konci pronájmu nemovitost nabízet jiným zájemcům. V tomto případě musí být nemovitost udržována právě podle zásad stagingu. Nabídka se může zdát na internetu lákavá, vstoupit však následně do zanedbaného bytu plného cizojazyčných dělníků, pachového odéru ze záchodu, který je navíc přeplněný věcmi, znamená pro zájemce rozplynutí jeho veškerých snů o tomto bydlení.
Také je nutné věnovat čas právnímu zajištění jednotlivých smluv. Nejhorší, co se totiž majiteli může stát, je nájemník, který má špatně sepsanou smlouvu s nejasnými povinnostmi. Někteří nájemci také odmítají platit během 3měsíční výpovědní lhůty nájemné, což může být velký problém. Proto výběru vhodného nájemníka a sepsání smlouvy by měl majitel věnovat velkou pozornost.
Závěr
Rizika u nemovitostí jsou poměrně vysoká, a pokud chcete volit nemovitost k pronájmu, vše si pečlivě promyslete. Nákup nemovitostí ve velkých městech, které by byly výhradně určené k pronájmu, se v současné době nevyplatí.
Rentiérství v podobě vlastnictví několika bytů se zdá lákavé, avšak často se jedná o regulérní práci, kdy je potřeba všechno pečlivě hlídat. Existují mnohem atraktivnější investice s vyšší výnosností, kde pro jejich správu musíte obětovat jen minimum času.
Zdroj: http://www.mesec.cz/clanky/jak-spravne-pronajimat-nemovitost/
